Важная информация

Важная информация

Как заработать, инвестируя в недвижимость? Ни для кого не секрет, что на сегодняшний день недвижимость является самым надежным и доходным инвестиционным инструментом. Пока не будем брать в расчет коммерческую недвижимость, рассмотрим только жилую. Выгоднее всего, по мнению экспертов, вкладываться в строящееся жилье. На это есть ряд причин. Во-первых, доходность этого типа вложений выше доходности по депозитам в несколько раз. Особенно, если Вы вкладываетесь еще на этапе котлована. Только представьте, разница между стоимостью одной и той же квартиры на начальном этапе строительства и в готовом доме может достигать 60%! Во-вторых, после сдачи дома цена продолжает расти по ходу развития территории. В-третьих, всеми рисками можно управлять. Если грамотно подойти к вопросу выбора строительной компании, анализу документации и выбору подходящего варианта, то риски будут максимально снижены. Выгоднее всего вкладываться в студии или «однушки» эконом-класса. Во-первых, в таком случае есть возможность заработать, имея небольшой стартовый капитал. Во-вторых, жилье такого типа – наиболее востребованное на рынке, следовательно, скорость их перепродажи будет значительно выше. При выборе объекта, обратите внимание на то, является ли он частью комплексной застройки или же это отдельно стоящий дом в спальном районе. Эксперты советуют отдать предпочтение второму варианту. Так как иначе инвесторы вступают в неизбежную конкуренцию как друг с другом, так и с застройщиками. Инвестируя в жилые комплексы в районы, где не так много нового жилья, у Вас будут более выгодные условия продажи. После того, как Вы вложились в новостройку, возникает вопрос - что делать дальше? Здесь есть два варианта. Либо продавать приобретенную квартиру и вкладываться в следующий проект, либо сдавать квартиру в аренду. В каждом случае есть свои достоинства и недостатки. При подборе квартиры для последующей сдачи в аренду не требуется столько трудозатрат и ответственности, как в случае последующей ее перепродажи. Также у Вас будет постоянный ежемесячный доход (арендная плата). Но в тоже время, Вы будете зависеть от отношений с арендаторами, и периодически придется тратиться на ремонт и обслуживание квартиры. При продаже квартиры Вы с одной стороны лишаетесь возможности получать стабильный доход, но в целом, Ваши доходы будут значительно выше, особенно при повторных вложениях. Продать квартиру можно либо по переуступке до сдачи дома, либо уже после получения собственности. Чтобы Вы не выбрали, везде есть свои плюсы и минусы. Главное преимущество продажи квартиры по переуступке – быстрое получение денег. Вам не придется ждать сдачи дома и получение прав собственности (в среднем на 3-12 месяцев быстрее). Но в то же время, есть и обратная сторона. Стоимость квартиры по переуступке будет ниже, если бы Вы дождались получения прав собственности. Во-вторых, показать квартиру будущему покупателю будет затруднительно, так как уступка возможна только до получения ключей. В-третьих, не все банки дают ипотеку на уступку, что огранивает круг потенциальных покупателей.

Защита прав участников долевого строительства

Что такое долевое строительство

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья.

Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно. В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства.

Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками.

Заключаем договор долевого строительства

Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства:

В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если строительная компания работает много лет, имеет ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.

Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.

Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а также выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.

Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Как не оказаться обманутым дольщиком (советы для тех, кто намерен приобрести жилье в строящихся домах)

Типичным способом приобретения квартиры в строящемся доме является заключение гражданином со строительной компанией договора о долевом участии в строительстве. Это удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Стоит такое жилье дешевле, чем квартиры в выстроенном доме.

Однако, учитывая опыт множества дольщиков, обманутых недобросовестными застройщиками, будущим жильцам необходимо тщательно проверять всю документацию на строительство и внимательно читать условия договора.

На сегодняшний день единственным законным способом привлечения денежных средств для долевого строительства жилья является договор участия в долевом строительстве, заключенный в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившим в силу с 01.04.2005г.

Закон предусматривает, что привлечь денежные средства участников долевого строительства организация может только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или аренды застройщика на земельный участок.

В случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан последние вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования и возмещения убытков.

Следует знать, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Важно отметить, что и вносить денежные средства по такому договору следует лишь после его государственной регистрации.

Каждый гражданин, намеревающийся заключить договор участия в долевом строительстве, должен знать, что закон обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:

- учредительные документы застройщика;

- свидетельство о государственной регистрации застройщика;

- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;

- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Следуя изложенным правилам, граждане смогут максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.

По вопросам признания пострадавшими следует обращаться с 31.12.2013г. в отдел документационного и правового обеспечения и надзора за долевым строительством инспекции по адресу: г.Оренбург, ул.Ленинская, 59 корпус 1, 2-й этаж, офис 15.

Режим работы: понедельник – четверг с 9 до 13час. и с 14 до 18 час., пятница – с 9 до 13 час. и с 14 до 17 час. Телефон для справок 47-49-26.

Прием заявлений о признании граждан пострадавшими осуществляется при наличии полного пакета документов в соответствии с пунктом 10 приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.09.2013г. № 403.

Существенные (обязательные) условия договора участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре названных обязательных условий, договор считается незаключенным.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.